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| 谈吴忠市城市经营 |
| 时间：2008-3-19 10:58:20 出处：吴忠国资网 点击： 评论 |
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吴忠市国资经营有限公司 二〇〇七年十一月
谈吴忠市城市经营
当前，“城市经营”已经成为一种全新的城市建设和管理模式，“把城市作为最大的国有资产进行整体经营”己基本成为我国学术界和政府领导者的共识。特别是在我国己经加入WTO的大背景下，政府只能作为市场规则的制定者，而不能作为市场主体直接参与竞争的条件下，如何在最大发挥政府职能的前提下，提高城市经营水平，用市场经济的思路去经营城市建设产业，走以城养城、以城兴城的城建市场化之路，对于推进我国城市化进程更有着十分重要的现实意义。 目前国内对城市经营对策的研究尚处在初级阶段，我们需要找到一条城市经营的新路，为吴忠市加快提升城市竞争力与区域凝聚力提供参考。 一、城市经营的内涵和必要性 （一）城市经营的内涵 城市经营，简言之是把城市的资源和延伸资源作为资产，通过市场运作，获取经济、社会、环境效益，促进城市发展。经营城市的主体是城市政府。经营城市要“政府主导，企业参与，市民关心”。 政府是建设和管理城市的主体，对经营城市起着主导作用。政府全权负责城市的规划和规划的实施。企业参与经营城市。一方面，企业可以参与投资；另一方面，企业操作经营城市的具体项目，实现城市规划目标。城市环境质量是市民生活质量的重要组成部分，城市公共物品的价格直接关系到市民的消费支出。市民是城市的主人，市民关心经营城市的内容和方案。城市规划的实现，必须依靠市民的配合。 经营城市的客体主要有：(1)城市有形资产：城市土地，尤其是对城市中的闲散土地，废弃土地进行开发利用和升值，对已使用的土地进行再开发再升值；城市基础设施和公用设施，如路、桥、飞机场、火车站、汽车站、地下管网等；城市公共产品，如水、电、气、热等。(2)城市无形资产：城市形象、城市知名度、城市品牌、城市投资软环境（法规、政策、办事效率、市民素质）、城市风光等。(3)城市延伸资产，如路、桥冠名权等。 （二）经营城市的必要性 1.城市基础设施建设现状与实现城市化、城市现代化和可持续发展要求不适应，急需完善。城市生态环境建设与可持续发展不适应。污水、生活垃圾无害化处理设施建设不足，城市公共绿地短缺，分布不均匀，生态补偿功能差，居住环境质量不高。 2.传统的投融资体制、机制，使城市基础设施建设筹集资金困难。城市基础设施建设必须有规划，有发展目标，并通过项目实施。但所有项目的实施，必须以资金为基础。筹集资金是关键。城市基础设施建设项目资金需求量大，但筹资困难。如果举债建设，不仅巨额举债有困难，而且必然遇到还贷的效益性问题，又无法进入城市基础设施建设资金的良性循环，必然使其债务越积越多。而传统的投融资体制、机制，不利于民间资金、企业资金和外资进入城市基础设施建设。各大企业集团期望出资参与城市基础设施建设，但缺少准入规则，投资管理呈封闭式运行，使外界参与投资出现瓶颈效应，抑制了企业间参与经营性项目公平竞争的渠道，阻碍了建设资金投入的健康发展。 二、经营城市的主要内容 （一）经营城市土地 土地是城市最大的国有资产，经营城市首先是经营城市土地。实行城市国有土地资本运营是由土地资本的重要性决定的。土地是一个城市产业结构空间布局和城市功能的载体，土地供应状况直接关系到一个城市的发展空间、发展潜力和发展方向。因此，要使有限的城市空间发挥最大的效用，必须高度重视对城市土地的供应和运营的管理，努力提高土地资本的利用效率和地域空间的生态环境效益及经济效益。土地是一切经济活动最基本的载体，土地又是不可再生的资源。土地的重要性及其资源的稀缺性，决定了城市政府必须对土地一级市场实行垄断，即不仅城市的国有土地必须掌握在政府手中，任何单位和个人不得参与土地的买卖活动。而且，属于农村集体所有的土地要出让，也只能由政府统征。自八十年代末我国实行土地有偿使用以来，土地日益成为城市资产的重要组成部分，并与城市经济、人口、环境管理的水平紧密相关。一个具有良好经济前景、高效率管理的城市，必然带来较高的地价水平。由于土地是稀缺的和不可移动的资源，一个城市的建设、管理、经济、环境等方面的水平与土地收益呈正相关的关系，因此，在城市建设、管理、发展等方面的投入，可以通过土地出让实现回报。近几年来，各地通过土地有偿使用为城市建设和国有企业改革积累了大量资金的事实，充分体现了加强城市土地经营的重要性。 为经营好城市土地，第一，要建立和实施土地收购储备制度，这是加强国有土地资本运营的有效手段。实践证明，开展国有土地资本运营，必须加强政府对土地供应的调控，而建立土地收购储备制度是增强政府供应土地的调控力度，解决“多头”供地的有效手段。通过政府土地管理部门一个“口子”向市场供地，强化了政府在土地供应上的主导地位，明晰了城市土地的产权关系，从而强化了政府对土地一级市场的宏观管理，为全面实行城市国有土地资本运营奠定了良好基础。第二，实行土地招标拍卖，是开展城市国有土地资本运营的必然选择。建立公开、公平、公正的市场环境是社会主义市场经济的客观要求。 （二）经营城市基础设施 城市基础设施是整个国民经济基础设施在城市地域的集结和延伸，其服务对象是城市的生产和生活。“既为城市物质生产、社会发展，又为城市人民生活提供一般条件的基础性公共设施，是城市生存和发展的基础”。 城市基础设施资本规模和工程投资往往是巨大的。而城市政府采用单一的财政拨款方式来筹集巨额城市基础设施建设资金很困难。城市基础设施建设对资金的需求量巨大，靠传统的政府投资难以在短期内筹足资金，而经营城市提供了新途径。 （三）经营城市公共物品 城市公共物品（供水、供电、供热、供气等）具有双重性。一方面，具有天然垄断的特性；另一方面，具有服务性、公益性特点。因此，经营城市公共物品既要考虑公共物品的可持续利用问题，提供公共物品企业的可持续发展，也要考虑低收入者的承受能力；既要考虑眼前利益，也要考虑长远利益。公共物品是劳务产品和服务，可以进行投入产出分析。由于城市经济及社会环境自身是一个不断发展的过程，城市公共物品本身随着经济的不断发展而在发生变化。对于已有的公共物品而言，公共物品的生产条件和劳务成本定价也在发生变化（或变高、或变低），因而公共物品的定价不能是长期不变的。人们的收入水平、城市资源的稀缺程度都在不断地变化，随着外界条件的变化，城市公共物品的定价也应当不断地发生变化。政府在定价时可采取听证会的方法充分听取各方面的意见。各城市的资源状况、居民的收入水平、消费水平和承受能力有差异，在定价时不能简单对照、攀比。 （四）经营城市的投资环境 为了发展经济，过去很多城市都是走一条路子，即争项目，找贷款，办工厂，通过兴办企业，出产品，上产值，拿利润，增税收。由于市场竞争日趋激烈，各地重复建设项目众多，往往面临诸多风险，不仅不能挣钱，还要背上债务包袱，然后不得不再拿财政的钱即纳税人的钱去填补，造成恶性循环。良好的投资环境是吸引外资的极为重要的条件，是城市竞争力的重要组成部分。良好的投资环境，包括完备的城市基础设施和市政公用设施，完善的城市功能，优美的自然环境与人文环境的和谐，以及开放的政策和法规。这种环境条件，是吸引国内外资金的前提，环境优势可以转化为经济优势。城市竞争力提高了，城市整体增值，国家、城市、这个城市的所有企业、单位和个人都可以受益，实现“多赢”。 （五）经营城市的品牌形象 城市特色和城市吸引力是城市资产经营、城建项目市场化运作以及城市经济发展的重要载体，没有良好环境和形象，城市就没有吸引力，经营城市也就失去了载体依托。因此，从长远看，进行城市资产经营，不仅要重视直接收益的经营项目，更要把城市作为一个“品牌”来经营。必须在完善城市功能、改善城市环境、突出城市特色中，着重打造城市“品牌”，不断提高和实现城市自身增值。打造城市“品牌”，城市品牌形象一般表现为城市外部的知名度和口碑，它是由城市外在的和内在的经济、环境和社会变化的深度、广度和速度的信息传递形成的。城市品牌是城市的无形资产，要充分认识它的价值。获得这样的无形资产要有眼光和较大的投入。营造城市品牌要明确价值取向，美化一个城市，最重要的是要有总体规划和精品意识，并不是有钱就能堆出一个美好的环境。 （六）经营城市的文化品味 城市是立体的图画，流动的风景线。建筑物既是物质产品，也是文化产品，是物质文明和精神文明的载体和结晶。搞好城市需要有艺术眼光和文化品位。城市建筑文化一般具有先进性、综合性和多样性的特征。城市建筑文化的先进性一般表现为具有代表市民的素质和理想追求的品格，它是与城市先进生产力的代表相通的，也是民族的精神和历史文化的积淀和升华。城 因此，提高城市建筑的文化含量和质量，既要求这种文化的先进性和代表性，也要求这种文化的兼收并蓄的多样性和艺术性；既反映现代城市生产力水平和生活水平，又反映民族和时代精神，通古达今，中西合璧，雅俗共赏。经营城市的文化品味，发展文化产业，弘扬先进文化，将提升城市整体形象，提高城市的整体价值。 三、我国城市经营模式 （一）实施治理环境改变城市面貌的经营模式 大连市以整治城市环境为突破口，推动城市经济、社会与环境的协调发展，增强了城市的吸引力与辐射能力，走上了国际市场成为名牌城市，是实施环境经济经营城市的先进范例。大连有着得天独厚的区位优势，但在计划经济时期，只是一个传统的工业城市。到上个世纪90年代初，随着对外开放和经济体制改革的深化，大连市政府认识到，在社会主义市场经济条件下，必须冲破传统观念，用全新的视角来确定城市的功能。在制定城市的总体发展战略时，就明确提出：“要面向市场、面向国际，把大连建设成现代化的国际性城市；城市的主要功能是旅游、商贸和港口”。为改变城市面貌其主要措施是美化城市，实现城市的“绿、透、通”。 通过大量城市土地功能的置换，市政府以地生财，获得了大量的城市基础设施建设资金，进而改善投资环境。通过招商引资，使大连的工业、港口交通都得到了发展；更为突出的是建设了一大批高档的旅游宾馆、贸易中心、展览馆等公共设施，增强了城市对外开放的功能。仅在1999年前，全世界有150多个国家和地区与大连有贸易关系；146个跨国公司在大连开办了175个项目；全世界的500强企业有53家在大连有分公司；1993年以来，举办过326次各类展览会，12次国际服装节，14次出口商品交易会，还有12次赏槐节和4次烟花爆竹节。由于对国际、国内市场的不断拓展，使大连的投资回报率高达216.5%。 大连以治理环境，改善城市环境为突破口，以地生财，招商引资，举办展览，城市的主要功能为旅游、商贸和港口，定位定的准，经济得到了迅速发展。 （二）建立土地储备中心盘活存量资产的经营模式 我国从上世纪80年代以来，城市土地的使用发生了本质的变化，由无偿占用改为有偿使用。但是，由于管理体制的滞后，各个城市都存在着许多土地使用的弊端。首先是城市土地的多头经营，造成国有资产的严重流失。那些拥有城市土地的村镇、工厂、机关和学校，都可以随意定价，卖地生财。城市土地成为单位所有，城市政府控制不住，也聚不到财。其二是城市规划对城市用地功能的失控。由于市政府控制不住土地的买卖权，也就难以控制每块土地的实际使用功能，因而造成城市建设布局的混乱。 杭州市政府有鉴于此，进行了城市土地管理制度的创新。1997年建立杭州市土地储备中心--由市政府授权成立经营土地的公司。市政府行先注一定的资金，对全市的土地实行统一收购、统一规划使用功能、统一招投标与拍卖，市政府完全垄断城市土地的一级市场。这种城市土地使用制度的创新，其效益是多方面的。其一，市政府真正实现了以地生财。从1999至2001年3年的时间，就比按协议批地多收回地价8.4亿元，有力地支持了基础设施的建设。其二，为实现城市规划确定的用地功能提供了保证。由于城市土地的买卖全部控制在土地储备中心，市政府手中有了地，也就有了按规划配置土地的实权，可以根据旧城改造、生产、生活用地的各种需求，做到对城市用地的规划、开发、建设、配套、经营、销售的六统一。从而使城市土地的管理由无序转化为有序经营，促进了城市土地资源的优化配置。其三，通过垄断土地的一级市场，就可以控制城市土地周转的总量，并提供每年可出售的各类土地的数量。根据供需的均衡制定合理的土地价格，可以防止城市土地价格偏低或过高而造成的后遗症；同时，因城市资产升值而产生的级差地租，也由储备中心替市政府及时收回。 （三）实施名牌产品战略占领国际市场的经营模式 经营名牌产品对加强市场竞争能力、扩大城市经济实力与提升知名度起着重要的作用。一个城市要想在国内、国际市场上有一定的知名度，关键在于经营名牌产品，在竞争中占有一席之地。我国目前最突出的实例是青岛市和绵阳市，他们经营城市打的是名牌产品战略。 青岛市下大力气培育了海尔、海信、青啤、澳柯玛、双星等一批享誉海内外的名牌企业。国家公布的57个“中国名牌产品”中，山东省共有12项，其中青岛市就拥有10项。特别是青岛市的“海尔”家电产品更是驰名世界，在13个国家建立了分厂，在160个国家和地区销售“海尔”产品，电冰箱的销售量就占美国全年的50%。青岛的名牌产品生产已成为城市的支柱产业，带动了二产、三产的全面发展，已形成互动的产业键。青岛市实施名牌产品战略，构建了城市强有力的总体美誉度，名扬海外，极大地提高了城市的吸引力。世界500强企业纷纷登陆青岛，仅2002年上半年就有海外投资的1000多个项目签约。 四川绵阳市的名牌产品是长虹电视机，在发展中国家很受欢迎，促使长虹电视机厂不断扩大规模，现已成为全世界规模最大的电视机厂，年产1200万台。绵阳市政府制定产品经济经营战略，围绕电视机发展其他电子产品，从而使该市成为以电子产品为支柱产业的新兴高科技城市。 （四）实施创新战略为中心城市服务的经营模式 地处北京市北部山区的密云县，为保护首都的水源--密云水库，工业长期不发达，经济增长一直处于北京市所属区县的末位。本世纪初密云县的领导班子制定了为首都服务，走环境立县、科技兴县、依法治县的创新战略，取得了突出的业绩，经济增长、城镇建设跃居北京所属各县之首。主要的创新举措是：把困难留给自己，为投资者提供服务，将县政府30多处分散的办公楼、县委招待所等拍卖给投资者；招标拍卖街道和建筑物上的广告使用权，道路、桥梁、雕塑的冠名权；用盘活这些存量资产所得的30亿元资金，整治环境、建设基础设施，引进高科技，从而吸引来30多个省市的投资者，资产增量共达120多亿元。 人民日报曾于2002年9月17日用整版篇幅对密云县进行了全面报导。其总标题是：密云，在创新中崛起。分栏标题有：创新始终是经营城市建设的不竭动力、创新崛起新密云、创新绿色经济、创新创建全国文明城、创新经营城市等。紧接着于同年10月全国市长协会在密云县城召开了市长论坛与城市经营的现场交流会。大家认为，密云快速发展的核心在于创新，无论是经济发展、环境治理都有新思路、新举措，并且善于经营和推销本县的优势。从而获得15项桂冠，如全国生态环境示范县、中国第一个绿色产业园区和示范基地、全国无公害蔬菜基地示范县、科技部火炬计划北京绿色科技产业基地、首都饮用水源基地、中国高校产业基地、北京市园林卫星城镇等。 （五）充分利用外资加强城市建设的经营模式 上海在城市经营方面，采用7种方式引进外资用于城市基础设施建设：一是中外合资共同开发成片土地，包括“七通一平”等；二是利用外资建设并经营重大城市基础设施项目，以设施收费收回投资；三是中外合资建设城市基础设施项目；四是盘活资产存量，向外商转让已建成的基础设施专营权；五是外滩金融大楼向外商房产置换；六是利用土地级差，向外商出让（批租）土地，获得外资改造旧城区；七是采取外资平价内销商品房政策，以“外商出钱、中方出地、限期建设、政府收购、保证收益”形式扩大利用外资。 （六）充分调动民间投资的经营模式 一些城市按照城市经营的理念，采取以政府投资为导向，吸引更多的社会资金来投入城市建设的办法，实行“谁投资，谁所有，谁收益”。湖南益阳从1996年开始，将市区内所有的路灯、电杆上的广告实行拍卖收费，每年仅此一项收费就达1000多万元；长沙市1997年对累计亏损1亿多元的公交公司通过实行股份制经营，广泛筹集资金，当年5家股份制巴士公司不但没有一家亏损，还新增车辆195辆，赢利250余万元等等。 （七）大力发展非公有制经济的经营模式 经过多年的实践和理论探讨，我们已经认识到，必须毫不动摇地鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。个体、私营等多种形式的非公有制经济是社会主义市场经济的重要组成部分。非公有制经济对于中小城镇的发展起着极为重要的推动作用。 例如河南省的长垣县，在既无外资又无国有投资的情况下，大力扶持非公有制经济的发展，在短短的6年时间里，就建成一座环境优美、市容整洁、具有现代气息的新县城，称为河南的“小温州”。全县现有个体、私营、股份制企业1000多家，个体和私营业主的投资在全县的固定资产投资中已占60%以上；在新城区建设的总投资中占98.9%，成为主力军。县政府还对该县外出经商务工的人员，特别是富裕大户和经济技术能人，动员其回乡创业，创办“回归工程”；为其引进资金、技术、项目、信息创造条件。现已建成“回归”企业580多家，仅2000年就有新上的投资在100万元以上的项目59个。从而使长垣县形成了经济发展和城镇建设互动的良好局面。 （八）凭借大交通发展大市场的经营模式 我国有许多城市既不通铁路，又无高速公路，长期发展缓慢，实践表明，“要想富，先修路”，已成为城乡发展的普遍规律。这几年我国的铁路、高速公路建设快速发展，有效地带动了一批城镇的大发展。 例如河北的衡水市，这几年抓住京九铁路穿越该市、贯通南北的机遇，经营建设大市场，组织专门队伍到各地招商引资。很快就使衡水成为北京、天津、重庆、广州等地大公司的投资热点，经营服装、食品、化妆品等各种市场；同时制定政策鼓励农民进城务工经商，使城市经济活跃、人气旺。为改变城市面貌，市政府请来专家进行城市设计。近几年老城区全面改造的总投资高达23亿元，其中98%的资金是通过经营大市场获得的。 （九）突出城市特色经营文化名城的模式 山东曲阜市利用孔子故里和历史文化名城的特色优势，把城市个性、城市文化作为城市重要的无形资产来经营。围绕孔庙、孔府、孔林文化古迹建设富有特色的城市街区，吸引世界各地的游人；建立孔子研究院，邀请世界各地教育家来此办学、举行学术活动；组建以孔子系列书籍为主要内容的出版事业。从而形成了城市的特色，提高了文化品位，也吸引来各方的投资者。曲阜市由于经营得法，获得了较前大为充裕的城市建设资金，仅2002年上半年，全市的城建投资高达3.2亿元，其中市政府的财政支出只占其中的1.3%。 以上模式都是将城市作为一种资源，将可以用来经营的存量资产和生产要素推向市场，进行重新组合和优化配置，并集中一部分收益，再投入到城市建设的新领域，从而实现了城市资源流动增值和城市建设的可持续性发展。 四、对我市城市经营的探索和建议 城市经营的探索在我市由来已久，2004年，组建吴忠市国资经营有限公司，由市国资委授权，作为行使国有资产出资人的权利 ,通过有形资产的经营增值、无形资产的变现和城市品牌的升值,为城市建设聚集资金，可以理解为我市城市经营的萌芽阶段。经过三年来的发展和探索，我市在城市经营方面还存在诸多不足之处。总结我市城市经营的经验和不足，借鉴以上9种城市经营的模式，根据我市自身的特点，对我市城市经营提出如下思路： （一）发展目标 吴忠市历史悠久，是中华文明的发祥地之一，人口分布较稀少，素有“塞上江南”、“塞上明珠”等美称。距首府银川市60公里，距河东机场40公里。旅游资源独特，商贸人气旺盛。正在开发的滨河水韵城市，将是一个交通方便、信息发达，规模较小的适合人类居住的现代化滨海城市。我市应紧紧围绕“打造现代化滨河水韵城市”这一目标。 （二）核心功能 位于黄河岸边的吴忠市拥有得天独厚的地理优势，已经建成的黄河公园为吴忠市的发展注入了鲜活的血液。这里近50％的人口是回族，传统的伊斯兰民族文化、民族产业在此生根、发芽。利用这两个优势，把吴忠市打造成一个集居住和商贸两大功能的现代化滨河水韵城市。 （三）经营模式 我市的经济基础和社会环境决定了不能走单一的城市经营道路，而是走招商引资、环境建设和土地储备相结合的道路，具体如下： 1、利用招商引资加强城市建设 基础设施建设，环境的改善都需要资金，靠吴忠市自己的财力建立起一座现代化城市显然困难重重。借鉴上海市引进外资建设城市基础设施的方式，考虑到吴忠市有丰富的土地、矿产资源，利用土地和资源招商引资，用引进来的钱建设我们的城市。 在当前和今后一段时期内，面对激烈的区域竞争，要把改善城市基础设施作为提高城市竞争力的战略重点。不断增强城市对人才、资金、资源等要素的吸引和承载能力。 在基础设施体制方面，要引进和实行先进的管理和制度尤其是融资制度。要放松政府管制和限制，鼓励民间资本大量进入基础设施建设领域；要积极推行特许经营、BOT等国际上行之有效的基础设施建设管理的制度和办法；要积极利用国内外的资本市场融通基础设施建设和运营资金。 2、实施环境整治打造现代化居住城市 大连市以整治城市环境为突破口，推动城市经济、社会与环境的协调发展，增强了城市的吸引力与辐射能力，走上了国际市场成为名牌城市，是实施环境经济经营城市的典范，我市城市经营可以借鉴这种模式，以城市建设带动招商引资，以招商引资促进城市建设。建设适宜的生活性和社会性基础设施。进一步加大科技基础设施投入和建设，吸引科技资源，提高科技实力，培育城市的科技转化能力创造基础设施硬环境。加大对教育的基础设施投入和建设。注意历史文化遗产的保护，建立独具特色、优美怡人的城市人工环境。 3、建立土地储备，盘活存量资产 城市增值了，土地出让了，钱就回来了，再拿钱投入环境建设，吸引更多的资金，让城市经营进入良性循环、滚动发展的轨道。吴忠市也应采取建立土地收购、整理、储备、拍卖等经营管理制度，将土地运作步入市场化、法制化轨道的发展模式。 （四）具体措施 1、建立土地储备、招标、拍卖制度，通过土地有偿使用,增加土地收益,走以地生财、以地兴城的路子。对土地实行提前收购、整理制度。对吴忠市内及太阳山开发区的生荒地，由吴忠市国资经营有限公司提前统一征用，加以开发整理，进入土地资源储备库。这样既可以避免后期征用过程中的矛盾，又可以缩短征地和建设周期，有利于招商引资，还可以根据土地需求市场的变化，待价而沽。 2、对于地处城市中心区黄金地段的机关、事业、企业单位以及部分居民，有计划地进行搬迁，对搬迁者实行相关的优惠政策，进行产权置换。这样不但可以加快旧城改造、加快第三产业的发展，而且政府可以从级差地租中获得收入。 3、对房地产的增值进行社会再分配。政府在道路交通、公共设施建设等方面进行了大量投入，有效地改善了城市的居住环境。伴随着城市环境的不断改善，房地产商开发的商品房随之不断升值。为此，政府需要对开发商收取一定比例的城市环境建设配套费。政府将这部分收入再投入城市建设，从而加速城市环境的进一步改善。 4、除市政公用管网由政府控制外,将建设系统各行业向非国有经济开放,采取特许经营方式 ,转让路、桥、给排水、污水处理、燃气等基础设施的经营权,吸引外资和社会资金。 5、把城市交通、供水、煤气、热力和污水处理等市政公用事业从政府职能中剥离出来,组建城建国有资产经营有限公司,以法人身份独立参与市场竞争,发挥城市基础设施的潜在效能。 6、成立城市投资开发公司，对城建资金进行归集和管理，通过参与城建项目投资、管理和开发经营，滚动发展。 7、盘活和优化现有城市基础设施的存量资产,采用转让――经营――转让（TOT）方式,将部分或全部资产采用转让、入股、拍卖、使用权出让、经营权转让等方式，吸引社会资金,进行资产运作。供水、供气、供热企业，除国家法律法规明确规定外，吸引各种成分参与经营；城市公共客运交通，通过出让交通线路经营权，吸引社会资金参与经营；出租汽车通过竞标取得经营权。 8、对城市的开发权、使用权、广告权、冠名权、特许经营权等无形资产进行招标拍卖，发挥无形资产的效益。 9、按照谁投资、谁经营、谁受益、谁承担风险的原则，采用建设－经营－转让（BOT）方式建设经营城市基础设施。对城市道路、供水、排水、供气、供热、公共客运交通、园林绿化、公共厕所、污水处理、垃圾处理等设施的建设及建成后的运营 ,实行公开向社会招标 ,中标者成为投资主体 ,对项目的策划、资产筹措、建设实施、管理运营、债务偿还和资产的保值增值，实行全过程负责，并享有一定期限的收益权。 10、大型的城市基础设施项目通过发行股票、债券方式进行融资。 11、按照“政企分开、政事分开、建管分开、管养分开”的思路 ,转变“政府包揽、垄断经营”的市政公用事业经营体制和经营方式 ,开放作业市场 ,引入竞争机制 ,鼓励各种所有制成分的企业经政府特许 ,参与市政公用事业的管理和经营。走专业化、企业化经营的路子。 12、将市政、园林、环卫养护作业推向市场 ,通过公开招标和企业承包的办法 ,承担养护作业任务。 13、以整治城市环境为突破口，重点建设滨河大道两岸，设立学校、医院、电信、车站、商贸、书店、饮食等公共服务实施，大力发展商品住宅产业，建设一个环境优美、居住舒适的现代化滨海吴忠。 15、为实现城市两大功能改变城市面貌，亮化美化城市。一要搞绿色城市，提高城市绿化面积，增加小区绿化；二要拆除大院围墙，装上新式栏杆，庭院绿地与沿街绿地连成了绿化系统；三要拆除棚户与临时建筑，清理马路市场；四要搬迁陈旧落后企业，进行设备更新和技术改造；五要新建花园小区，提高居民居住质量。 （五）在土地储备项目中实行五个转变 1、由经验型向科学决策型的转变 土地使用制度改革以来，我们在城市土地的经营管理上已经取得了一些成功的经验，但这些经验是不能完全适应城市化发展要求的。近年来，一些城市过量地提供房地产、商贸用地，过高地追求招标拍卖地价等做法，已经使相当一部分人对此产生了抱怨。为此，我们在思想观念及方法上必须注重实行由经验型向科学决策型的转变。要认真分析在城市化进程中，各相关城市竞相扩大城市规模、竞相招商引资的特点，认真分析当地城市的特色和发展优势，熟悉城市规划及实施的具体步骤，了解领导的期望和城市化发展给土地经营管理提出的新要求。在此基础上，要有计划地建立更新信息库：一是土地需求历史和预测当前土地需求信息库；二是可供收购、征用与盘活的土地收购信息库；三是储备土地数量、位置、面积、储备时间、拟开发用途、规划限制条件等信息库；四是由区位条件、用途、容积率、地价等组成的历次协议和招标拍卖情况的土地出让信息库。运用信息库资料与其他相关因素进行综合预测分析，在量化分析和多方案的比较中，制定出经营与管理城市土地的远期规划和年度供地计划方案。 防止在土地经营管理中凭经验、拍脑袋，造成土地资产流失和土地资源浪费的现象。应坚持科学决策，对小宗土地出让采取多方案论证，集体讨论后决策实施；对大宗土地的出让，经多方案比较论证，报上级土地行政主管部门或政府批准后实施。如果在城市土地的经营管理中，能较快地实行由经验型向科学决策型的转变，我们就能适应形势发展，始终掌握经营城市土地的主动权，为城市化发展作出更有效的贡献。 2、由垄断型向实行政府主导与市场运作结合转变 随着市场经济的完善和发展，城市土地的要素作用越来越被人们所看重。由此出现了城建部门要争取城市土地的经营管理权或要组建一个公司参与城市土地的经营；交通部门提出要“以地补路”的形式，以筑路为主参与道路附近土地的开发经营；水利部门要争取在建设城市防洪工程的同时参与与工程相关土地的开发经营；教育部门要争取参与学校搬迁后盘活存量建设用地的开发经营。还有一些部门也在努力争取与本业务相关土地的开发经营等等。让各相关部门都来参与城市土地的经营与管理，势必会回到多头经营、多头管理的混乱状态中，既不利于城市土地市场的发育和完善，甚至还会造成新的土地资产流失。如果在实践中继续强调绝对的垄断，一概不让有条件有优势的部门、单位来参与城市土地的经营，就会挫伤相关部门和单位的积极性，有碍城市土地市场的发育和完善，甚至很可能会影响城市化的发展。 我们应当在思想观念和方法上实行由垄断型向政府主导与市场运作结合型的转变。通过统一规划、统一征地和更广泛的土地收购储备来扩大政府对城市土地的调控力度。政府可以运用供量调控、地价调控、规划调控等措施，主导城市土地市场，牢牢把握一级土地市场的调控权。对新增建设用地严格控制供量；对经营性用地在政府组织下做到有计划地推出，以保证城市规模的适度发展；对工业用地可以采取低地价甚至保本让利的方法，以及租赁、人股等形式推出，以发展工业化推进城市化；对改制企业用地的处置可以采取周密制定由资产清算确认、土地规划用途、土地资产显化及充抵办法等组成的方案，经科学论证和政府批准后实施；对地处“黄金地段”可以搬迁的工业等企业，可在显化土地资产和合理补偿的基础上，由政府主导组织置换式搬迁，以改善城市环境；对各相关部门和单位要参与旧城改造、城市道路等基础设施建设和一些重大投资项目的，可以经过土地评估、科学论证和合同制约等方式，由政府把一定范围内的土地交由投资者去经营。并可以土地按揭方式允许其融资开发经营。这样可以把账算在明处，把优惠政策体现在明处，充分调动各相关部门和单位的积极性，推进城市化进程。在主导和调控一级土地市场的同时，应放开和搞活土地二级市场。政府和土地行政管理部门可以通过制定土地交易规则、建立土地交易场所、实行土地交易准入制、挂牌交易和政府行使优先购买权等措施来培育规范土地有形市场。 3、实行多途径储备土地转变 一是改进对破产、解困企业土地的收购储备方法，把有利于盘活和近期成片开发的土地有计划地收购储备起来。收大宗地带小宗地，实行成片收购、成片储备。二是对有利于旧城改造的土地，会同城建规划部门制定详细建设规划等形式储备。三是对城市化进程中新建和拟筑交通干道两侧的土地，采取规划控制和预征土地方式进行储备。四是对城市规划区范围内，有开发利用价值的土地，可采取划定规划红线进行储备。五是对近期不利于开发盘活的土地，实行信息储备。按照城市建设进程，对近期要开发利用的土地，应集中财力落实实物储备；对中期要开发利用的土地，应落实计划储备；对远期要开发的土地，应搞好规划储备。 实行多途径储备土地，政府就能把握经营管理城市土地的主动权，加大调控力度，确保城市土地的保值增值，争取更多的土地收益来支持城市化发展。 4、实行由粗放型供地向细化分类型供地的转变 一是对综合用地应按实际用途土地的数量细化定价供地或分类供地或分楼面地价供地。大家知道，把整体肉分割成瘦肉、排骨、肥肉等出售会取得比出售整体更高的效益。把商业用地、住宅用地及仓储用地等区分开来，分别定价供地，不仅可以提高出让土地的收益，也可克服出让综合用地难于事后监管的弊端。二是要善于组织完成“一平一通”(地平路通)的“熟地”出让，这样既可以节省开发商投资建设的时间，又可以提高出让土地的吸引力，适当增加土地收益。三是要善于根据市场需求和社会效益来细化选择适当的出让供地方式。对无特殊要求的道路两侧便于商住建设的土地，可选用分间出让供地；对较大的地块可选用以资金一次性到位为重要条件的招标方式供地；对有许多竞争者需要竞争的“黄金地段”可以选用拍卖方式供地；对需要安置被征地拆迁农民用地的可选用限对象、限面积、限用途方式供地；对为培育级差地租，需扶持的工业园区、特色市场等用地可选用保本供地和以土地资产入股、土地租赁等方式供地。 实行由粗放型供地向细化分类型供地的转变，不断提高经营城市土地的技巧和水平，可以获取更佳的持续的经营城市土地收益。 5、由引导为主向实行引导与查处结合转变 在城市土地经营管理中，重引导，重办理，轻监管的现象比较普遍。一般情况下，土地一经出让，往往就忽视了必要管理和监督，有的改变了土地用途，土地行政主管部门还心中无数；对擅自转让划拨土地的行为也缺乏必要的查处力度；对历史上遗留下来的大量的擅自转让、改变土地用途的情况也缺乏应有的管理措施。这不仅冲击了正常的土地经营，而且还影响了城市土地市场的发育和完善。对此，我们应当注重实行由引导为主向引导与查处结合转变。首先应当把完善土地交易规则、及时提供土地供应信息、公布城市基准地价引导与查处公布违法占地案件结合起来，善于用正反事例来教育用地者，以促进城市土地市场的规范。其次要在内部建立起供地与跟踪监督、登记发证监督相结合的管理“流水线”，明确各个环节的监督责任，落实规范管理。再次是要把建立新的土地市场秩序与组织力量清查历史遗留问题结合起来。 实施由引导为主向引导与查处结合的转变，就能更有力地防止土地资产的流失，促进城市土地市场的进一步规范。 |